위 사진은 우리나라 지도를 인구수에 따라 확장/축소하여 나타낸 것이다. 보다시피 서울(경기)과 인천, 대전, 대구, 광주, 부산, 울산 등 주요 대도시가 두드러지게 보인다. 강원도는 거의 보이지 않는 기분이다.
이걸 보면 부동산, 특히 서울 집값이 왜 그리 높은지 느낌이 온다. 사람이 몰리니 수요가 끊이질 않고, 따라서 집값은 계속 오른다. 실제로 전문가 중에는 앞으로 수도권 집값이 계속 오를 거라고 예상하는 사람이 많다. 인구가 줄어도 그 사실은 변하지 않을 것이라 말한다. 왜 그런 주장이 나오는 걸까?
1) 메가시티
메가시티(Megacity)란 매우 큰 도시를 뜻하는 말로 인구가 1,000만 명이 넘는 도시를 가리킨다. 메가시티 1위는 인구 3,800만 명을 기록한 일본 도쿄이며, 대한민국 서울은 메가시티 5위에 올라있다.
메가시티가 지속할 수 있느냐를 두고 논란의 여지가 많지만, 이미 현실에 존재하고 있고, 현상이 가속화하는 면도 보인다. 최근 서울시 인구는 감소하는 경향이 있지만, 경기권까지 포함하면 여전히 인구가 증가하고 있는 데다, 지방의 경우 인구 감소가 너무 심해서 아예 주민이 0명인 유령 동네가 출현할 것이란 예측까지 나오고 있다. 주요 도시로 인구가 집중되는 현상은 산업화 초기보다 더욱 심해지는 모습이다.
게다가 4차 산업혁명 시대가 들어서면서 메가시티의 장점이 주목받고 있다. 예를 들면 자율 주행을 위해선 5G 통신이 필수인데, 모든 도로에 5G 통신망이 연결되려면 지방보다 도시가 유리한 게 사실이다. 특히 사용자가 많을수록 더욱더 유리한데, 이런 측면에서 메가시티는 독보적인 장점을 가진다고 볼 수 있다.
이처럼 메가시티가 미래 주거의 트렌드가 된다면, 주요 메가시티의 부동산 가격은 오르면 올랐지 내려가기는 어려울 것이다. 반면 지방은 땅값이 더 떨어질 것이다. 인구가 줄고, 수요가 줄어드니 당연한 일이다.
2) 투자
부동산은 실제로 거주하는 사람이 사기도 하지만, 집을 사서 세를 주는 사람도 존재한다. 인구가 줄고 있기는 하나, 한 사람이 집을 2채, 3채씩 보유하게 되면 주택 수요는 줄어들지 않을 수 있다. 현재 20~30대가 50~60대가 되어 충분한 자산을 모으면 자연스럽게 안정적인 투자 수단에 눈을 돌릴 것이고, 여기에는 부동산도 포함되어 있다.
우리나라는 가뜩이나 부동산 불패가 신화가 강력하다 보니, 미래에도 여전히 부동산에 투자하는 일이 많을 것이고, 그 결과는 떨어지지 않는 집값으로 돌아올 확률이 높다.
이는 우리나라만의 현상도 아닌 게 런던이나 LA 같은 해외의 대도시도 살인적인 집값 때문에 골머리를 앓고 있다고 한다. 오죽하면 집이 아니라 트레일러나 배에서 생활하는 경우도 있다고 한다. 이처럼 간이 시설에서 생활하는 사람이 넘쳐나지만, 정작 도심에는 사람이 살지 않는 빈 건물이 존재한다고 한다. 사람은 살지 않지만, 주인은 존재하는 집들이다.
3) 미래의 주거는 어떻게 바뀔 것인가?
이러한 현상을 바탕으로 미래에도 집값이 계속 오를 거란 전망이 나오고 있다. (단, 여기서 말하는 상승은 단기적인 폭등이 아니라 장기적인 가격 상승이다. 단기적인 변동은 정책이나 경제 상황에 따라 달라질 수 있다)
물론 이러한 예측이 100% 맞는다고 보장할 수는 없다. 예를 들면, 획기적인 운송 수단, 장거리 드론 같은 게 개발된다면 아무도 살지 않는 시골에 혼자 사는 게 가능할 것이고, 이에 따라 도시로 집중되는 현상도 줄어들 것이다. 그럼 주요 도시의 집값도 떨어질 수밖에 없다.
아니면 공유 오피스나 공유 하우스가 보편화 돼서 부족한 공급을 해결할 수도 있다. 특히 에어비앤비의 등장 이후 숙박을 넘어 사무실까지 공유화하려는 움직임이 요즘 활발하다. 이런 상황도 부동산 가격에 영향을 미칠 수 있다.
따라서 단순히 가격이 오르고 내리고를 따지기보다, 미래의 주거 형태가 어떻게 바뀔 것인지, 그 변화의 방향을 제대로 이해할 필요가 있다. 특히 집은 가격이 높고, 생활의 터전이라, 가볍게 사고팔기가 어렵다. 따라서 멀리 보고, 제대로 이해해야만 한다. 공부가 필요한 순간이다.
내 집 마련이 ‘꿈’인 시대가 벌써 반세기를 넘어서고 있다. 모두가 원하는 집에서 살 수 있다면 좋겠지만, 땅은 한정되어 있고, 수요는 계속해서 늘고 있다. 이 글을 읽는 모두가 현명한 선택을 바탕으로 내 집 마련이라는 꿈을 꼭 이룰 수 있기를 바란다. (나도 마찬가지다 ㅠㅠ 집… 살 수 있을까? ㅠㅠ)
참고 : 대한민국 인구 밀도 한짤로 요약.jpg, pgr21 (링크)
